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    1. 拆遷補償法

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      《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》

      來源:北京栩銳律師事務所_10年企業拆遷維權_010-61057080   更新:2018-06-28   瀏覽:

      本文摘要:一、暫停辦理有關事項 1、[暫停事項申請]按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》(市人民政府令第124號,以下簡稱《辦法》)第八條規定,用地單位取得征地或者占地批準文件后,

      一、暫停辦理有關事項


      1、[暫停事項申請] 按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》(市人民政府令第124號,以下簡稱《辦法》)第八條規定,用地單位取得征地或者占地批準文件后,可以向區、縣國土房管局申請在征地或者占地批準文件規定的用地范圍內暫停辦理有關事項。用地單位應當提交暫停辦理事項申請書、規劃批準文件、征地或者占地批準文件。

      2、[暫停事項通知和公告] 區、縣國土房管局收到用地單位暫停辦理事項申請后,應當在7個工作日內審查完畢;審查批準后,應當在7個工作日內就暫停事項書面通知當地規劃、建設、戶籍、工商、稅務等部門及鄉鎮人民政府,并在用地范圍內予以公告。通知和公告應當載明拆遷范圍、暫停辦理事項、暫停期限等內容。

      3、[暫停期限]   暫停期限自公告之日起算,最長不超過1年。用地單位需要延長暫停期限的,應當提前30日向區、縣國土房管局提出申請,并說明需延長期限的理由和擬采取的措施。延長的期限不超過半年。區、縣國土房管局批準延期申請后,應當將延長暫停期限的決定書面通知當地規劃、建設、戶籍、工商、稅務等部門及鄉鎮人民政府,并在拆遷范圍內公示。區縣國土房管局的審查和通知時限按照本實施意見第2條規定執行。

      除市政府確定的重大市政基礎設施建設工程或者其他建設項目經市政府批準的以外,暫停期限滿20日后,區縣國土房管局方可發布拆遷公告。


      二、房屋拆遷許可證的申請與核發


      4、[用地批準文件]  按照《辦法》第九條的規定,用地單位申請核發房屋拆遷許可證,提交的用地批準文件包括:

      (1)屬于征地拆遷的,提交市人民政府批準征用集體土地的批復;

      (2)屬于占地拆遷的,提交市人民政府批準占用集體土地的批復或者區縣人民政府批準占用集體建設用地的批復。

      5、[規劃批準文件]  按照《辦法》第九條規定,用地單位申請核發房屋拆遷許可證,提交的規劃批準文件是指市或者區、縣規劃行政主管部門核發的建設用地規劃許可證。

      6、[拆遷實施方案]  按照《辦法》第九條規定,用地單位申請核發房屋拆遷許可證,提交的拆遷實施方案,是指拆遷人根據《辦法》第十條規定擬訂的文件。拆遷實施方案應當包括以下內容:

      (1)項目基本情況;

      (2)拆遷范圍、拆遷方式,搬遷期限,委托拆遷和評估等內容;  

      (3)被拆除房屋及其附屬物基本情況;

      (4)補償安置方式及其主要內容;

      (5)拆遷補助辦法;

      (6)其他應當在拆遷實施方案中明確的內容。

      7、[占地拆遷實施方案]  按照《辦法》第十條規定,占地拆遷房屋的,鄉(民族鄉)、鎮人民政府審核拆遷人擬訂的拆遷實施方案,需要時,可以征求區、縣國土房管局的意見。

      8、[公布拆遷實施方案] 拆遷人應當按照《辦法》第十條規定,在拆遷范圍內公布經區縣國土房管局批準的征地拆遷實施方案或者經鄉(民族鄉)、鎮人民政府審核并報區縣國土房管局備案的占地拆遷實施方案,公布期限不少于10日。

      拆遷實施方案應當在區縣國土房管局發布拆遷公告之日前(含拆遷公告發布當日)公布。

      9、[安置房屋證明]

      按照《辦法》第九條規定,用地單位申請核發房屋拆遷許可證,提交的安置房屋證明文件,包括建設工程竣工驗收備案表、土地使用權證明文件或房屋所有權證。

      10、[補償資金證明文件]

      按照《辦法》第九條規定,用地單位申請核發房屋拆遷許可證,提交的拆遷補償資金證明文件,是指銀行向區、縣國土房管局出具的拆遷補償資金到位證明文件,具體辦法按照市國土房管局、中國人民銀行營業管理部《關于加強城市房屋拆遷補償安置資金使用監督的通知》(京國土房管拆字[2001]1177號)有關規定執行。

      11、[跨區縣項目發證]

      跨區、縣項目的房屋拆遷許可證,可以分別由所涉區、縣國土房管局核發,也可以由市國土房管局根據實際情況指定其中一個區縣國土房管局核發,并將有關情況通知相關區、縣國土房管局。

      12、[兼有國有土地和集體土地房屋拆遷的情形]

      建設項目用地范圍內兼有國有土地和集體土地的房屋拆遷的,建設單位應按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》和《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》有關規定申請房屋拆遷許可證,區縣國土房管局審核后,統一發放房屋拆遷許可證和發布拆遷公告。

      13、[拆遷范圍和拆遷期限]

      拆遷人應當按照房屋拆遷許可證規定的拆遷范圍和拆遷期限實施拆遷。

      房屋拆遷許可證規定的拆遷范圍不得超過用地批準文件確定的用地范圍,但是用地范圍外的房屋與拆遷范圍內的房屋不可分割時,拆遷主管部門可以把拆遷范圍外的該房屋劃入拆遷范圍。

      房屋拆遷許可證規定的拆遷期限最長為1年。拆遷人在規定的拆遷期限內未完成拆遷的,應當在期限屆滿15日前向核發房屋拆遷許可證的區縣國土房管局申請延期,延期不超過6個月。

      14、[拆遷公告]

      區、縣國土房管局核發房屋拆遷許可證后,應當在拆遷范圍內發布拆遷公告。拆遷公告應當載明房屋拆遷許可證批準文號、拆遷人、工程名稱、拆遷范圍、搬遷期限等主要內容。

      15、[許可證印制]

      房屋拆遷許可證由市國土房管局統一印制,內容主要包括拆遷人、項目名稱、拆遷范圍、拆遷期限、發證機關、發證時間等。

      16、[拆遷許可證備案]

      區、縣國土房管局核發房屋拆遷許可證后,應報市國土房管局備案。


      三、委托拆遷和評估


      17、[委托拆遷]

      拆遷人可以自行拆遷,也可以委托拆遷。

      征地拆遷,拆遷人自行拆遷的,應當具備本市自行拆遷資質。

      委托拆遷的,受托拆遷單位應當具備本市受托拆遷資質;拆遷人應當與受托拆遷單位簽訂委托拆遷書面合同;拆遷人申辦房屋拆遷許可證時,應當向區縣國土房管局提交委托拆遷合同和受托拆遷單位的資質證明材料。

      18、[拆遷評估]  征地拆遷的,被拆遷房屋的重置成新價,由拆遷人委托有資質的房地產價格評估機構按照本市房屋評估規定評估確定;拆遷人應當與評估機構簽訂委托評估合同。拆遷人申辦房屋拆遷許可證時,應當向區縣國土房管局提交委托評估合同和受托評估機構的營業執照、資質證書。

      占地拆遷的,被拆遷房屋的重置成新價,可以參照前款規定評估,也可以按鄉鎮人民政府審核并報區縣國土房管局備案的拆遷實施方案確定。

      19、[拆遷招標投標]

      征地拆遷,屬于下列項目的,用地單位應當通過招標投標方式確定受托拆遷單位和評估單位:

      (一)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目;

      (二)國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目;

      (三)建設項目拆遷居民戶數在500戶以上或者拆遷總費用在8000萬元以上的。

      有關招投標事宜按照市國土房管局《關于本市拆遷項目實行招投標管理的通知》(京國土房管拆[2003]306號)執行。


      四、拆遷補償安置協議


      20、[拆遷補償安置協議]

      拆遷人應當與被拆遷人簽訂拆遷補償安置書面協議。協議一式二份,當事人雙方各持一份;在房屋拆遷中必須給被拆遷人拆遷補償協議原件。

      實行貨幣補償的,協議應當包括補償金額、付款方式、付款期限、搬遷期限、違約責任、糾紛處理方式等內容。

      實行房屋安置的,協議應當包括安置房屋地點、安置房屋面積、差價及結算方式、搬遷期限、違約責任、糾紛處理方式等內容;期房安置的,還應當明確搬遷過渡方式和過渡期限等內容。

      另行審批宅基地安置的,協議應當包括地上物補償、新批宅基地地點、面積、搬遷期限、違約責任、糾紛處理方式等內容。

      21、[權屬證件移交]

      拆遷補償安置協議簽訂后,被拆遷人應將原土地使用證、房屋所有權證交給拆遷人,由拆遷人移交房地權屬管理部門。


      五、拆遷裁決程序


      22、[拆遷裁決程序]

      集體土地房屋拆遷裁決程序,參照市國土房管局2002年12月9日印發的《北京市城市房屋拆遷裁決程序規定》(京國土房管拆[2002]1116號)執行。

      23、[行政復議與行政訴訟]

      拆遷當事人對區、縣國土房管局的裁決不服的,可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。


      六、貨幣補償方式


      24、[宅基地區位補償價]

      宅基地區位補償價,由區縣人民政府按照《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》(京國土房管征[2003]606號)第四條的規定,以鄉鎮為單位確定和公布,并報市國土房管局備案。

      區縣人民政府確定宅基地區位補償價,應當考慮各鄉鎮行政區域內的土地區位差異,具有一定的幅度。

      具體拆遷項目的宅基地區位補償價,可以按照下列方式確定:

      (一)由拆遷人委托有資質的評估機構在區縣人民政府公布的幅度內,根據被拆遷房屋宅基地的實際情況評估確定;

      (二)由區縣人民政府或者其指定的相關部門在區縣人民政府公布的幅度內,根據被拆遷房屋宅基地的實際情況確定;

      (三)區縣人民政府確定的其他方法。

      25、[兼有國有土地和集體土地的鄉鎮]

      鄉鎮行政區域內兼有國有土地和集體土地,或者與國有土地相鄰的,區縣人民政府可以批準該鄉鎮統一參照國有土地房屋拆遷補償相關規定,確定宅基地區位補償價格或擬訂拆遷實施方案。


      七、房屋安置方式


      26、[房屋安置方式解釋及協議]

      按照《辦法》第十五條第一款規定,拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的,拆遷人與被拆遷人應當按照被拆遷房屋的補償款與安置房屋的市場評估價款結算差價。即拆遷人對被拆遷人依法給予貨幣補償后,被拆遷人再以其所得的貨幣補償款購買拆遷人提供的國有土地上的安置房屋,拆遷人與被拆遷人可以先按照貨幣補償相關規定簽訂拆遷貨幣補償協議,再另行簽訂安置房屋買賣協議。

      27、[市政府規定以經濟適用住房安置]

      按照《辦法》第十五條第一款規定以經濟適用住房安置被拆遷人的,對被拆遷人按照《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》(京國土房管征[2003]606號)第五條規定給予補償,由被拆遷人按照規定價格購買政府定向提供的經濟適用住房。

      28、[拆遷補償資金和房屋要求]

      征地拆遷宅基地房屋,拆遷人在銀行專戶存入的拆遷補償資金,原則上不得低于該項目拆遷貨幣補償所需資金總量的60%。拆遷人準備的拆遷補償資金低于該項目拆遷貨幣補償所需資金總量的,應就不足部分提供相應數量的安置房屋。

      采取貨幣補償方式的被拆遷人數量超過預計比例或其他原因致使拆遷人存入的拆遷補償資金不足的,拆遷人應當及時補足;拆遷完畢后,拆遷補償資金有結余的,拆遷人持區縣國土房管局出具的證明,向銀行申請劃轉余款。

      29、[征地拆遷安置房屋條件]

      拆遷人提供的安置房屋,原則上應當是現房,并具備合法審批手續;安置用房的市政配套設施和生活服務配套設施,應當具備使用條件。

      拆遷人提供的下列房屋,經與被拆遷人協商同意,可以用于拆遷安置,但是在區縣國土房管局核發房屋拆遷許可證時,不予計入拆遷人準備的安置用房數量:

      (一)期房;

      (二)朝陽、海淀、豐臺、石景山區的拆遷,安置房屋不在四區范圍內、也不在規劃市區內,且距離拆遷地點超過15公里的;其他郊區縣拆遷,安置房屋不在本區縣范圍內的。

      30、[農村集體經濟組織或者村民委員會作為拆遷人]

      按照《辦法》第十五條第二款規定,農村集體經濟組織或者村民委員會作為拆遷人實施拆遷,以本集體建設用地范圍內的房屋安置被拆遷人的,安置房屋應當具備用地、規劃批準文件。

      31、[委托安置]

      按照《辦法》第十五條第三款規定,其他拆遷人委托農村集體經濟組織或者村民委員會安置被拆遷人的,按照下列規定執行:

      (一)拆遷人應當與農村集體經濟組織或者村民委員會簽訂書面委托合同,并向區縣國土房管局備案。

      (二)拆遷實施方案由受托的農村集體經濟組織或者村民委員會擬訂,屬于征地拆遷的,報區縣國土房管局批準后執行;屬于占地拆遷的,經鄉(民族鄉)、鎮人民政府審核后,報區縣國土房管局備案。

      (三)拆遷補償安置協議可以由拆遷人與被拆遷人簽訂,也可以由拆遷人委托農村集體經濟組織或者村民委員會與被拆遷人簽訂。


      八、另批宅基地安置


      32、[適用條件]

      按照《辦法》第十七條規定另行批準宅基地安置被拆遷人的,拆遷人應當事先征得區縣人民政府同意,且本集體經濟組織區域內具備安排宅基地的土地,符合土地利用規劃和城市規劃,被拆遷人符合申請宅基地條件。

      33、[審批手續]

      拆遷宅基地上房屋,另行審批宅基地安置被拆遷人的,拆遷人應當為被拆遷人辦理宅基地申報審批手續和建房審批手續,被拆遷人應予協助。

      34、[宅基地減少的補償]

      新批宅基地面積少于原合法使用的宅基地面積,對不足部分可以按照區、縣人民政府的規定給予適當補償。


      九、宅基地面積標準


      35、[宅基地面積控制標準]

      根據《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》第六條規定,本市村民每戶建房用地的標準,由各區、縣人民政府根據本行政區域的情況確定并予公布,但近郊區各區和遠郊區人多地少的鄉村,最高不得超過0.25畝(折合167平方米);其他地區最高不得超過0.3畝(折合200平方米)。

      1982年以前劃定的宅基地,多于前款規定的標準,每戶最高不超過0.4畝(折合267平方米)。

      36、[宅基地面積認定標準]

      被拆遷人宅基地面積認定的具體標準,由區、縣人民政府根據本區縣實際情況確定。


      十、其他問題


      37、[拆遷結案]

      拆遷人應當按照規定及時整理并妥善保管拆遷檔案資料,在完成拆遷后1個月內向區、縣國土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關手續。

      38、[提前搬遷獎勵費]

      被拆遷人在規定的搬遷期限屆滿前提前搬遷的,拆遷人可以給予提前搬遷獎勵費,具體標準由區、縣人民政府確定。

      39、[非本集體經濟組織成員房屋]

      用地范圍內涉及非本集體經濟組織成員合法取得的房屋土地,經區、縣人民政府批準,可以按照《辦法》有關宅基地房屋拆遷有關規定給予補償安置。

      40、[已發布拆遷公告的項目]

      2003年8月1日以前,已經按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》(北京市人民政府令第87號)發布拆遷公告的,不適用《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》,繼續執行《北京市城市房屋拆遷管理辦法》。

      41、[施行日期和文件廢止]

      本實施意見自2003年8月1日起施行。

      原北京市房地產管理局1992年6月11日發布的《關于國家建設項目需拆遷集體土地上農村房屋有關規定的通知》(京房地字[1992]第274號)同時廢止。 

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