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      北京東城直管公房拆遷維權案例

      來源:北京栩銳律師事務所_10年企業拆遷維權_010-61057080   更新:2018-07-02   瀏覽:

      案情簡介

        2009年11月中旬,北京東城區劉女士接到了一份拆遷評估單,其內容是對其承租了將近40年的公房進行了評估,評估的總價為370萬,其中僅包括原有的90多平米的公房,而對其30多平米自建房,沒有進行認定,自然不包括在評估單之內。劉女士在接到上述評估結果后,感覺十分不滿,主要集中在兩點:一:對其30多平米的自建房口頭答復為違章建筑,不予補償;二:建筑面積單價相對很低,不符合其所在地理位置的商品房單價。于是迫切尋找拆遷專業律師提供幫助,在朋友介紹下來到了本團隊,找到了主管吳律師,在介紹了上述情況后,律師了解到其家庭的自身情況:原來劉女士一家三口,父母都已經80高齡。房屋屬于原東城農機局所有,其父母原是農機局職工,所以自然擁有公房的承租權。早在70代就在這里居住,后由于居住的局限,使生活很不方便,在原單位同意的前提下,自行在原居住的房屋旁邊連接建筑了30多平米的房屋。

        承辦策略

        主管吳律師在了解了上述情況后,首先對其特殊性也就是是自管公房還是直管公房,到原有單位和東華房管所進行了調查,最后確定是直管公房,屬于東城區東華房管所管理,在調查到上述情況同時,拆遷人已經失去了繼續和談的耐心,向東城區房管局申請了拆遷裁決,其想借助公權力達到目的之心昭然若揭,情況緊急,吳律師沒有遲疑迅速出擊。

        辦案第一計:一封律師函阻擋拆遷裁決進行

        “凡事預則立,不預則廢。”而《毛澤東選集?論持久戰》中也有類似的一語成讖:“沒有事先的計劃和準備,就不能獲得戰爭的勝利。”由于吳律師裁決前的細致調查,把功夫已經做在了對方的前面。其直管公房的管理人便是東城區房屋管理局,但是在裁決中其又作為裁決人而出現,便出現了運動員與裁判員同屬一人的尷尬局面,這是其一。其二,劉女士僅僅是房屋的承租人而非產權人不應該被列為被拆遷人。以上兩個理由要求中止裁決的進行,很快得到了區房管局的支持。

        辦案第二計:國有土地使用權證復議——一錘定音

        由于其為土地一級開發,自然此時的拆遷人是土地儲備中心,大家都知道,土地儲備中心的上級主管單位是土地局,其屬于利益共同體,吳律師很好的利用了這個領導和被領導的關系,就其土地使用權的行政許可行為,進行了復議,要求審查其在土地使用權許可的面積以及用途,并針對的說明了土地還未招拍掛就確定了項目名稱和用途是屬于本末倒置。拆遷人針對如此雙重壓力,無奈回到了談判桌上,現正處于繼續談判之中。

        承辦總結

        相較眾多的拆遷糾紛維權案,吳律師辦案思路凸顯為單一主線模式,即以一個“點”為突破口,歷經一番厲兵秣馬式的窮追猛打后實現委托人的預期值!當然,這種拆遷維權模式依賴于顯性違法“點”的存在。就本案來講,這個“點”即是被拆遷人主體認定的錯誤——在缺乏轉換條件的情況下,拆遷人誤將房屋承租人直接列為被拆遷人,從而在源頭上抹掉了拆除標的房屋的合法性。陷入此種境地的拆遷人才會果斷地接受,以低姿態與“被拆遷人”重新回到談判桌。

        直管公房是我國社會轉型期間形成的“怪誕”現象!此前房改政策在全國范圍內的推行對于厘清這一產權灰色地帶已卓有成效。但,疏而不漏,北京地區的直管公房依然數目可觀。那么,城市化進程雋攜而至的拆遷大潮必然會覆蓋于此。對這類特別的房屋進行拆遷時,恰當把握主體資格對減少拆遷糾紛無疑意義頗深!

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