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      北京大興承租集體公房拆遷維權

      來源:北京栩銳律師事務所_10年企業拆遷維權_010-61057080   更新:2018-07-02   瀏覽:

      案情簡介

        2009年10月下旬,北京XX房地產開發公司取得了北京大興區西紅門經濟適用房一期項目工程的《拆遷許可證》,并在該地區啟動拆遷。早在90年代初委托人黃女士就與其戶籍所在地西紅門鎮某村在鎮政府斡旋之下簽訂了為期10年的公房承租協議,在03年已經到期后,雙方并未進行續簽,黃女士也一直沒有繳納租金。由于其不是產權人,致使拆遷人一直未與其進行實質談判,期間一直是村委會在中間周旋,以其承租協議已經到期為由,要求其立即搬出該房屋,并且沒有任何拆遷安置和貨幣補償。村委會以及拆遷人的強硬態度使得黃女士倍感自力救濟的能力不足,遂決定改走法律維權之旅,實現其認為合理的拆遷安置。2009年11月中旬,吳律師成為黃女士的代理律師。時至2010年5月下旬,這一公房承租人的拆遷維權終以三套商品房(具有完全產權)的超預期而圓滿結束。

        承辦心得

        因拆遷程序剛剛開始,往往有利于律師開展維權工作,于是吳律師按照基本對打的方法展開了積極的工作,并依據深入調查結果,循序漸進。

        辦案第一計:民事公房承租協議履行之訴

        11月下旬,吳律師首先到西紅門鎮政府調取了公房承租協議以及前期繳費的收據,并結合黃女士為本村村民理應得到宅基地,成為擁有宅基地和房產證的合格被拆遷人,但是由于西紅門鎮政府早在90年代就已經凍結了宅基地的審批,所以致使未取得宅基地,這是有其具體的歷史原因所造成并非黃女士過錯。在取得上述證據后,吳律師代表黃女士提起了承租協議繼續履行之訴,并很快得到法院的受理,達到了預期目的:成功地將合格拆遷人的地位確定問題納入了司法審查環節,致使拆遷人無法啟動拆遷裁決。

        辦案第二計:常規之訴:拆遷許可之訴訟!

        在將整個拆遷程序延后目的達到之后,吳律師迅速進行了鞏固,將對方的拆遷合法性又納入了司法審查的范疇,這樣既固定了對方無法對我方實施強制措施的事實,也同時在該訴訟中審查了拆遷項目的合法性,進一步加大了我方的談判籌碼。做到了一箭雙雕。在審查對方在申請拆遷許可證前置材料中,律師發現其立項文件竟然在拆遷許可證頒發之后獲得的,屬于明顯的違法行為。于是在開庭時候吳律師僅僅抓住這一致命的弱點,攻其一點,終于在事實面前對方認識到了錯誤的嚴重,放下了一直高傲的身軀,伸出了和談的橄欖枝。

        辦案第三計:三輪談判,獲得超額效果!

        這個時候2010年的春節已經在一片和諧之中度過了,時間順延到了10年3月份,拆遷人在無法利用法律程序合法進行下去的前提下,無奈向委托人黃女士伸出了和談的雙手,一輪談判由于分歧較大,無果而終。這個時候我方也未放棄積極解決的態度,積極協調村委會與鎮政府,和拆遷人進行了磋商,并將委托人黃女士的特殊情況進行了反復的說明,在取得政府的支持后,用書面形式將其情況反映給了拆遷人的上級領導。其上級領導在訴訟的壓力下,與黃女士及其吳律師進行了第三次談判,終于在我方的努力下取得了超額效果,圓滿結束代理工作。

        承辦總結

        從無任何補償到三套完全產權的商品房是質的飛躍,也恰恰印證了功夫不負有心人的古語。本案歷經六個月,委托人即結束其“拆遷苦旅”。回顧這一歷程,其核心精神有以下幾點:

        第一,尋找并鎖定違法目標總法則。拆遷人的拆遷行為無法脫離行政機關的相關行政行為而存在,因此二者行為的法效力亦呈因果循環關系。沿著時間梳理多個循環組成的拆遷程序鏈,尋找并鎖定違法目標是一個放置拆遷個案皆準的內在法則。本案的辦理亦遵循了這一法則,相繼以拆遷裁決、拆遷許可證、拆遷許可證續證三大違法目標作為展開法律救濟程序的起點。

        第二,將違法目標追究到底。一般而言,初步發現違法目標不是難事,困難往往在于將這一目標的違法性追究落至實處。其原因可歸結為拆遷案件本身具有的錯綜復雜性以及追究途徑的不暢通兩大方面。故而實踐中不乏有易言放棄的拆遷戶。當然這一恒心的堅持主體不僅僅限于當事人,也包括維權律師。

        第三,有用功與無用功之取舍判斷。訴訟有訴訟效率,代理亦有代理效率。律師代理活動的效率性便體現在其工作的有用、無用之上。固然,律師不能未卜先知何一工作能取得突破性進展,但是,有專業素養的律師能判斷出哪些措施是無用功,哪些措施是有用功。

        拆遷維權的考量,包括但不止于法律程序的較量,更指向程序整體駕馭的靈活性!

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