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    1. 合法征收

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      【案例解讀】長春軌道交通公司菜市街改造征收項目案例分析

      來源:北京栩銳律師事務所_10年企業拆遷維權_010-61057080   更新:2018-06-29   瀏覽:
      導讀
      長春BZ軌道交通公司有集體建設用地17 495.3平方米,廠房面積4066.2平方米,全套地鐵、輕軌轉向架及準高速和高速鐵路客車專用橡膠減振制品生產線。因其所在的菜市街改造,長春BZ軌道交通公司成為被征收拆遷主體。
      當下,依照長春BZ軌道交通公司提供的吉林省共建偉業房地產估價有限責任公司于2013年4月26日做出的《征收評估咨詢報告單》等資料,被征收人長春BZ軌道交通公司面臨兩大問題。第一,菜市街改造項目尚未發布征收公告及補償安置方案,依照現有法律法規及長春市非住宅房屋、集體土地上房屋拆遷政策,該公司能夠獲得的補償范圍、補償標準如何確定。第二,關于評估方法的選定。2010年、2013年,征收方委托的評估機構均以成本法對長春BZ軌道交通公司進行征收補償評估。本所律師認為該方法嚴重低估了長春BZ交通公司的價值,沒有綜合考慮歷史遺留問題以及長春BZ 交通公司的行業特點及市場地位的特殊性。
          本文通過對長春軌道交通菜市街改造征收項目的案情分析,介紹了我所(北京栩銳律師事務所咨詢電話:010-61057080)專業律師介入后,采用正確的征收補償方法使得被征收改造項目公司的利益得以最大化維護。
           關鍵詞:長春軌道交通公司;菜市街;改造;征收項目

      【案情介紹】
      長春BZ軌道交通公司屬于鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設備制造業,細化行業屬于鐵路機車車輛配件制造業。長春BZ軌道交通公司是一家自主研發、具有國際先進水平的地鐵、輕軌轉向架及準高速和高速鐵路客車用橡膠減振制品專業制造企業。2005年,長春BZ軌道交通公司實際控制人寬城區政協委員通過受讓方式取得“集體土地建設用地使用證”下的集體建用地使用權以及1426平方米是地上建筑物所有權。后由于生產經營需要,長春BZ軌道交通公司改、擴建了部分廠房,共有廠房等4066.2平方米的地上建筑物、附屬物、構筑物。
      該企業通過近十年來的自主研發,生產的金屬與橡膠復合減振制品用橡膠材料、軌道交通車輛轉向架用軸箱減振彈簧制造技術、軌道交通車輛轉向架用牽引拉桿制造技術、單軌車用輔助輪制造技術、單軌車用安全輪制造等技術均處于國內行業領先地位,并取得了該五項專利,開發的這些產品在地鐵、城鐵、輕軌等軌道交通行業減振等領域均獲得了廣泛應用。長春BZ軌道交通公司在行業領先的優勢基礎上加強營銷渠道拓展、提高產品質量并加大研發力度等獲得持續穩定盈利。但該公司的被征收補償方案卻不盡人意。
      2010年征收方第一次評估的拆遷補償總額為:10 184 265元。
      2013年征收方第二次評估的拆遷總額為:18 832 079元。
      上述評估報告依據的采用的評估方法是成本法。

      【律師參與】
      2016年被征收企業委托我所后,我所綜合分析該公司的產品發展現狀及發展前景,并結合專業人士的意見,依照合理方法評估,出具的評估意見書測算出被征收企業應獲得的征收補償金額不低于8123.88萬元。
      1、本案的征收補償應以能彌補實際損失為宜。
      我所律師結合本案的基本情況,分別依照現行法律法規及長春市非住宅房屋、集體土地上房屋拆遷政策,長春BZ軌道交通公司應當獲得土地和房屋價值補償、裝修及附屬物價值補償、設備搬遷費用及損失補償、停產停業損失補償等費用,補償標準參照同地段國有土地上房屋市場價值,以能彌補實際損失為宜。
      2、法律意見書中明確寫明被征收人依法應當補償的項目。
      律師出具的法律意見書認為對征收房屋價值的補償,應當考慮被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等因素,不得低于房屋征收決定公告之日與被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值,除考慮房屋本身的價值外,室內裝飾裝修以及附屬設施價值補償也應當包括在內。對于搬遷費,除了被征收人選擇貨幣補償的情況下,征收方應給予因征收房屋造成的不能搬遷的機器設備的損失費用及可搬遷設備的搬遷費用。因該企業規模大,效益好,基于《合同法》的公平原則,應當對被征收人長春BZ軌道交通公司停產停業損失在合理期限內進行 補償,以彌補其直接停產營業損失。
      3、被征收人停產停業合理補償期限的確定。
      本所律師結合多年征收拆遷實務經驗以及相關學術成果,根據企業類型、企業規模,綜合考慮確定搬遷所需要實際時間,提出停產停業合理補償期限。據被征收人長春BZ軌道交通公司提供的近幾年財務報告,該公司在行業內規模大、效益好,是國內軌道交通橡膠減振制品行業的領先企業。其行業特性和地鐵、輕軌等軌道交通作為社會公共品的服務不間斷性決定了長春BZ軌道交通公司不能輕易停產,一旦停產將不可避免地導致多個合同違約,產生巨大的經濟損失。且這些損失不只是直接損失也包括其停產對各地軌道交通相關配件備品無法及時供應。售后服務因缺乏場地和設備無法及時進行造成的間接經濟和對社會公共利益的影響計算在內。結合吉林省內對停產停業損失的補償基礎已確定,即企業的應納稅所得額、企業養老保險繳納基數平均數,故不同企業間的差異,只能通過停產停業合理補償期限來調整。根據長春BZ軌道交通公司的情況,建議選取18個月作為其停產停業合理補償期限。
      4、通過現有評估方法進行對比分析,建議采用收益法為主、輔以成本法對被征收人進行評估。
      依照《吉林省非住宅房屋拆遷補償評估指導意見》第6條的規定,吉林省非住宅房屋評估方法通常從成本法、收益法、市場法中進行選擇。2010年、2013年征收方委托的評估機構均以成本法對長春BZ軌道交通公司進行征收補償評估,本所律師認為該方法嚴重低估了長春BZ軌道交通公司的價值,沒有綜合考慮歷史遺留問題以及長春BZ軌道交通公司的行業特點、市場地位的特殊性。結合被征收人的具體情況及通過對現有評估方法進行對比分析,建議采用收益法為主,輔以成本法對長春BZ軌道交通公司進行評估,使被征收人的利益最大化保障。
      2017年因前后兩次評估,雙方得出的征收補償金額差距較大。由我所出具的評估意見是在采用法律規定的“收益法”并匯集了評估師、審計師、會計師的專業建議,對被征收企業進行了全面的、完善的合法合理切平頗具價格優勢的價值評估。因此經我所介入后,經政府同意,被征收企業又委托吉林某房地產土地咨詢評估公司對企業資產進行重新評估,評估總補償參考價值為5113.52萬元。從而使征收企業與政府談判基礎從1800多萬元提高到5000多萬元。

      【案件點評】
      本案例通過三次評估價格對比,并提出應依據法律規定,依據《土地管理法》第47條之規定“征收耕地的,土地補償費為該耕地被征收前3年平均年產值的6倍—10倍,安置補助費為該耕地被征收前3年平均年產值的4倍—6倍。”耕地產值就是土地的收益,平均產值倍數就是補償未來年期。可見,《土地管理法》就是從收益的角度來對耕地補償進行立法的。則集體建設用地上房屋,如果用于出租、商業經營、生產經營、能夠產生穩定收益,就可以用收益法進行評估。
      根據國家管理部門的有關規定以及《房地產評估規范》、國際和國內類似交易估價慣例,本所確定按照收益法將收益房地產剔除資本、勞動等要素收益后的純收益折現,估算長春BZ軌道交通公司所有的集體土地使用權及地上建筑物價值、裝修及附屬物等經營性資產的價值。
      征收補償中評估方法是關鍵,評估方法直接決定著評估價格即決定著被征收方的直接補償價格,是被征收方利益最大化的關鍵。本案例中,依照《吉林省非住宅房屋拆遷補償評估指導意見》第6條的規定,吉林省非住宅房屋評估方法通常從成本法、收益法、市場法中進行選擇。本次征收中,征收方如果采用成本法對涉案企業進行評估,必將嚴重低估該公司的價值。

      【補充知識】
      成本法是根據估價對象的重新構建價格來求取估價對象價值的方法,具體來說,是求取估價對象在估價時點的重新構建價格和折舊情況,然后將重新構建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。此方法補償的數額通常遠低于市場價值,是根據估價對象的重新構建價格來求取估價對象價值的方法。
      收益法是通過預測估價對象未來收益并將其轉換為現值來求取估價對象價值的估價方法。該方法以預期收益為導向,以預期原理為支撐,即決定房地產當前價值的不是過去的因素而是未來的因素。
      市場法又叫比較法,市場比較法,指通過類似房地產的成交價格來求取估價對象價值的估價方法,本質上以市場成交價格為導向,理論依據是替代原理與大數定律,適用于存在較多類似房地產在估價時點近期有交易的情形。
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