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      【案例解讀】飯店拆遷,房東與承租戶糾紛案:誰能爭取利益最大化案例

      來源:北京栩銳律師事務所_10年企業拆遷維權_010-61057080   更新:2018-07-02   瀏覽:
      【案情簡介】
      黃先生在昌平開了一家飯店,因為管理經營得好,口味也比較有特色,飯店的生意一直很不錯,十多年的經營已經有了很固定的客戶群,黃先生也對房屋進行了幾次裝修,添附了很多設施,比如冷庫和采暖設備。雖然生意很好,但是黃先生一直感覺沒有保障,因為飯店的經營地點是租的,合同都是半年一簽的,雖然每次合同到期了房東都會續簽合同,但是畢竟主動權在房東手里,黃先生不知道什么時候合同就會被中止了。
      果不其然,2013年初,飯店周圍的村莊都開始拆遷了,遲遲得不到拆遷確切消息的黃先生在2013年底等來的卻是房東以危房為理由的合同到期不再續租的通知。合同到期不再續租意味著黃先生這十多年經營的裝修投入、設備投入,及客戶流失等經營損失統統得不到補償。因為合同確實馬上就到期了,雙方又沒有約定如果合同到期不再續租對于自建房、添附的設備應當怎么處置,面對這個法律上的障礙,黃先生到底應該怎么辦呢?
       
      【維權策略】
      本律師團隊(北京栩銳律師事務所咨詢電話:010-61057080)在接到黃先生的委托后,經過研究分析,確定了以下的承辦思路:
      第一、進行拆遷項目調查。
      通過信息公開的方式獲取拆遷項目的具體信息,包括拆遷項目是什么時候開始的,拆遷的范圍是什么。調查的目的主要是確定飯店所在的地方是不是已經有拆遷項目在開展,因為本案中,拆遷項目是否已經開始有著至關重要的作用,如果拆遷項目開始的時間早于租賃合同到期的時間,那么根據相關的法律規定,承租戶在拆遷中也享有合法的被補償權益,只要拆遷開始的時點我們在合法地經營,就有權要求參與到拆遷談判中來,就有權要求獲得相關的裝修損失、停產停業損失、搬遷損失的補償。至于拆遷的過程合同是否到期了,并不實質影響我們去爭取合法的權益,只要承租戶作為被拆遷人的地位能確定下來,那么獲得補償就是多少的問題,而不是有還是沒有的問題了。
      第二、第一時間致函房東并做好相關證據的保全,為民事糾紛訴訟做好充分準備。
      本案中有一個很重要的事實就是黃先生和房東之間的合同一直都是半年簽的,合同到期之后雙方再進行續簽。顯然這種合同的簽訂方式是因為房東想規避拆遷須給承租戶補償的風險及給房租上漲留出空間,因為北京的城市建設很快,北京周邊的農村,遲早都會被列入拆遷范圍,很多房東都會選擇使用這種方式來使自己的利益最大化。
       
      【辦案總結】
      如果本案中,如果黃先生和房東的租賃合同在拆遷項目正式開始之前就已經到期了,那么,黃先生仍然可以通過民事訴訟的方式來主張自己的合法權益,而不是只能按照房東的意愿無條件搬遷。因為相關的法律明確規定,租賃合同到期后,對于承租人在租賃期間合法添附的裝修、設備等附屬物,如果雙方有約定的,應當按約定處理,如果沒有約定,房屋所有人應當對承租人進行折價補償。
      因此,我們應當在進行相關法律調查的同時,做好相關的證據保全,為有可能要進行的民事訴訟做好充分準備。
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