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    1. 租賃自建廠房

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      【案例解讀】家具廠遇拆遷,承租人最終取得滿意補償

      來源:北京栩銳律師事務所_10年企業拆遷維權_010-61057080   更新:2018-07-02   瀏覽:
       【案情介紹】
       
        河南省洛陽市某拆遷項目在二期企業拆遷公告里,對于項目區域內企業,按照每平方米一次性補償1000元的標準給予拆遷補償,我所當事人王先生的家具廠被列為拆遷范圍之內。王先生是2003年與村委會簽訂20年的土地租用合同,并自建廠房6000平方米,在此地已經經營了14年,廠房經過兩次擴建,如今已經達到了11000平方米。按照王先生的計算,每平方米1000元的拆遷補償費用,根本不足以支撐自己的家具廠搬遷并重新購置廠房和生產設備,想要繼續經營,就必須得取得更高的拆遷補償。王先生自然不愿意看到自己14年的心血毀于一旦,多次找到拆遷方談判,但是對方表示這已經是最高的補償標準了,若是再不搬遷,拆遷方將對王先生的家具廠實施強制拆除。
       
        無計可施的王先生連夜趕往北京,經過詳細溝通之后,決定把自己家具廠拆遷此事全權委托我所(北京栩銳律師事務所咨詢電話:010-61057080)拆遷律師團隊代理。
       
       
        【律師策略】
       
        吳律師在接受委托后,對王先生的情況進行了仔細的分析梳理,確定了辦案的思路。
       
        首先,致函拆遷方和村委會,要求在企業的損失評估和補償協議簽訂前,不能擅自對廠房進行強制拆除。
       
        第二,發起民事租賃合同繼續履行的訴訟,要求村委會繼續履行與王先生簽訂的土地租賃合同。這樣做的好處有兩點,一是加強承租人在拆遷中的主體資格,用司法判決來確定王先生土地使用權的有效性;二是拖延拆遷方的拆遷進度,以確保我方有更多的時間來爭取補償。
       
        第三步,發起針對拆遷許可證的行政訴訟,要求法院審查拆遷文件的合法性,拆遷補償標準的合法性,以此對拆遷方施加壓力。
       
        第四步,拆遷方在意識到王先生用法律手段爭取補償之后,主動與王先生聯系談判拆遷事宜,吳律師授意王先生一邊與拆遷方談判,另外一邊不要停止訴訟程序。數論談判之后,拆遷方眼見拖延之計難以奏效,在開庭前一天與王先生達成一致,最終給出我們當事人合理且滿意的拆遷補償,案件圓滿結案。
       
        【律師說法】
       
        很多承租企業在遇到征收拆遷的時候,因為土地或者廠房是租賃來的,往往面臨的是極低的拆遷補償報價,如果按照拆遷方的這個報價執行,企業將會承擔巨大的損失,甚至會因此倒閉。所以,承租企業可以獲得哪些補償項目就成了很多企業主最關心的問題,李曉寧律師認為主要有五點:
       
        一、廠房、建筑物價值補償
       
        如果企業的廠房是自建的,或者部分是自建且不屬于違章建筑的,以相關房產部門登記證明的建筑面積為標準補償。因為歷史原因沒有產權證明的,可以與拆遷方一起共同委托評估公司評估其價值。
       
        二、裝修和附屬物補償
       
        對于裝修附屬物的補償,各地都有裝修和附屬物的各項補償標準的實施細則,由評估機構根據標準評估價值。企業主要注意評估的全面性,以防存在遺漏事項。
       
        三、停產停業損失補償
       
        停產停業損失是指企業因征收拆遷而不能進行正常的生產經營活動產生的損失。根據我國2011年頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定,提出了補償應根據房屋被征收前的收益、停產停業期限等因素來確定,綜合考慮企業拆遷前營業規模、業務規模、客戶資源以及正在履行的合同預期收益。雖然各個企業營業額不同,盈虧狀況也不同,但是停產停業損失無疑是補償項目里可操作性最大的一項,企業應該予以高度的重視。
       
        四、機器設備搬遷、折損費用
       
        企業搬遷,不僅僅是換個地方重新營業,還要將機器設備等生產資料進行搬遷,在搬遷的過程中產生的損失、折舊等費用,企業也要實現做好評估與預算。
       
        五、員工安置處理
       
        企業進行搬遷,勢必會產生一段的停產停業時間,這段時間內員工的安置,以及搬遷后部分員工因為工作距離等因素離職遣散費用,企業搬遷后當地的就業問題等,也應該得到拆遷方的充分考慮和足夠重視。
       
        【律師提醒】
       
        企業征收拆遷是一場艱難的戰役,不論遭遇什么樣的艱難險阻,企業主在爭取權益的過程中,都要有臨危不亂的“大將之風”,一是不能慌亂妥協,被拆遷方恐嚇之下匆忙簽訂補償協議;二是相信法律、使用法律。法律和專業律師始終是您維護權益最好的保障,進則化身利劍為您爭取補償,退則以身作櫓保廠免遭強拆。
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