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    1. 企業拆遷業務

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      怎樣抓住企業拆遷關停的最佳和解機會

      來源:北京栩銳律師事務所_10年企業拆遷維權_010-61057080   更新:2018-07-16   瀏覽:

      本文摘要:【導讀】 在企業拆遷案件辦理過程中,被拆遷企業主往往在拆遷談判中存在很多誤區,以及不知掌握哪些基本的態度。本文通過北京栩銳律師事務所(咨詢電話:010-61057080)代理過的真

      【導讀】
       
        在企業拆遷案件辦理過程中,被拆遷企業主往往在拆遷談判中存在很多誤區,以及不知掌握哪些基本的態度。本文通過北京栩銳律師事務所(咨詢電話:010-61057080)代理過的真實企業拆遷案例解讀,為廣大企業主深入分析怎樣抓住企業關停拆遷最佳的和解機會。
       
        關鍵詞:拆遷談判、誤區、態度、和解機會
       
        【案情介紹】
       
        北京的石景山區的一家企業,正規的征收拆遷項目從07——08年開始:是一家房地產公司要在此地塊上進行房地產開發。第一輪評估達到了2000多元一平米,包括了企業的停產停業損失、以及裝修和地面附著物(也就是房屋建設成本價)補償。第二輪評估大約達到了將近4000元一平米,這是從07年——09年期間,此時補償額度已經實現了翻倍。
       
        企業的自身狀況:改制型企業,在上世紀90年代初的時候,通過村辦企業進行一次性買斷,完成了改制。以前是集體所有制企業,后變更為私營企業。但是,企業這種變更的方式所采取的是與當地的村委會簽署了租賃合同,實際土地屬于租賃性質,僅地面附著物歸企業所有。
       
        在此之后,此事一拖再拖,直至2015年,棚改項目重新啟動改變了原有的征收拆遷,此時當地住建委的征收拆遷部門,又重新介入了這個案件,再次進行了評估。此時的評估所價格大該是3000元一平米。征收方給出的理由是,被征收企業雖然是改制企業,但與當地村委會簽有租賃合同,土地性質并未發生改變,所以作為征收方只承認企業地面附著物的損失,不承認土地使用權本身的損失,這部分補償不予給予。這部分補償的不可獲得,對于被征收企業主來說是萬萬不能接受的。
       
        【律師辦案】
       
        綜合上述案件事實,北京栩銳律師事務所根據近十年企業拆遷維權經驗,通過深入的實務分析,為當事人制定全方位合理合法的維護權益方案,最終為被征收企業主爭取到了滿意的合理補償。
       
        1、我所律師團隊對該被征收企業所處地塊的實際市場價值進行分析評估。
       
        被征收地塊的地理位置在北京的五環邊接近六環,其土地使用權所體現出的市場價值是可想而知的。因此我所作出切實的實務分析:真正的地上附著物和停產停業損失大約只占整體補償數額的30%以上不到40%,而除此之外的絕大部分價值都體現在土地價值上。北京栩銳律師事務所根據多年企業拆遷維權經驗總結出,針對這種一線城市的土地,土地在整個的補償項目和補償總額當中,大約都能占到百分之七十左右。也就是說到最后獲得一萬塊錢一平米(的補償),當中大約七千塊錢都是來自土地使用權的補償。
       
        2、依照上述事實分析,制定維護企業權益的方案,與征收方展開博弈和爭取。
       
        經過我所律師團隊的實務分析,改制型企業當初進行了一次性買斷,實際已經完成了建設用地使用權的轉讓行為,按照嚴格的法律依據,被征收地塊已變更為國有土地,那么征收方應該適當適用國有土地的補償價格給與補償,據此經過多個回合的協商談判,征收方最后給出了8400元一平米的補償價格。
       
        3、綜合分析征收拆遷大形勢,為企業主審時度勢提出合理化建議。
       
        眾所周知,若按照當時的國有土地的市場價值進行計算的話,被征收地塊的補償價格可能還要更高。但在此時,我所律師團隊分析指出,近年來北京進行大規模非首都化功能疏減,具體措施就是大范圍的拆違建。在這種大形勢之下,有可能會直接影響到一個征收拆遷項目的補償數額執行范圍。況且一旦被征收企業主執意要求更高的補償數額,很有可能導致征收方對其施壓,例如查工商、查稅務、查消防、差違建等等,步步緊逼,給企業主造成更大的心理壓力以及更多的停產停業損失。綜合上述情況分析,北京栩銳律師事務所,作為專業律師團隊,給企業主的建議是,得到八千多元一平米的補償,已是一個合理化的補償范圍,應該達到心理預期,讓事情到此結束。企業主聽取了我們的建議,綜合客觀地分析了各方面因素,最終以八千多元的合理補償數額與征收方簽訂了補償協議。
       
        【專業解讀】
       
        為總結相關經驗,我所律師后期有跟蹤回訪了上述案件。從中,我們就發現了以下幾個特點,第一,截至目前,被征收企業主的建筑并沒有進行拆除。也就是說此處土地并沒有進行實際利用。第二,通過走訪我們發現,周邊相類似的企業均受到了很大的政府壓力以及心理沖擊,所簽訂的補償價格均沒有我所代理的企業主所簽訂的補償價格高。第三,周邊類似企業簽訂了補償協議后,政府拖延給款速度。但是當初當事人委托我所代理的這起案件,企業主那個時候答應款項以后,我們建議他所提出的要求就是,一次性給予全款,最終企業主在簽訂補償協議一個月內就拿到了全款。綜合分析以上案例,北京栩銳律師事務所為您專業講解企業拆遷中如何抓住最佳的和解機會!
       
        首先,企業拆遷爭取和解機會的誤區有哪些?
       
        1、被征收企業對補償數額報價超高。
       
        我們在實務當中也遇到過相關案例,就是企業主報價完全超出了市場預期,也超出了征收方的可承受限度。由此可能會造成一下三種后果:(1)征收方不再與企業主進行平等談判;(2)征收方將更肯定地打壓被征收企業;(3)征收方甚至會采取一些強制性行為。據此,北京栩銳律師事務所勸告廣大被征收企業主:報價一定要合理,況且一旦報價,不可輕易浮動,要有充足的事實及法律依據,不能超出正常人的理解范圍,綜合考慮合理的報價區間。
       
        2、被征收企業主采取過分動作。
       
        我們在實務中也看到很多案例,對方尚未采取實際的征收行為,被征收企業主就過分地去對征收方產生質疑,甚至信訪、上訪或者說找一些私人關系、多方關系去介入此事,反而把一湖清水攪成了渾水。此種情形,將不利于企業主抓住一個恰當的談判機會以及爭取一個合理的補償數額。
       
        3、被征收企業主過分煽動周邊情緒。
       
        通常來講,一個征收拆遷項目啟動,往往不是拆一戶,而是拆多戶。此時若有一方被拆遷當事人煽動其他被拆遷方的情緒,甚至鼓動大家采取一些過激的抵抗行為,那么此時這方當事人將被當做“出頭鳥”,遭到征收方的重點打壓,最終往往不會去的最佳的和解機會。
       
        此外,針對上述幾點誤區,北京栩銳律師事務所綜合多年企業拆遷維權經驗提出以下幾點建議,供企業主在進行企業拆遷談判中參考。
       
        1、合理報價,摒棄拆遷等于發大財的想法
       
        企業主一要確定自身的承受范圍,實事求是,提出合理的,可期獲得的報價區間。切忌不要有拆遷等于發大財的想法。縱觀當前法治越來越健全的條件下,我們要爭取的永遠是一個合理合法的補償。
       
        2、抓住對方違法的“牛鼻子”
       
        這里講的就是企業拆遷談判的經驗問題。實踐中,如果征收方一旦暴露出違法之處,此時作為被拆遷企業一定能要牽住對方的“牛鼻子”,始終把握住談判和解的主動權。當然,更要做到張弛有度,伸縮有力,或點到為止,或抓住不放。過分緊逼,往往對創造最終和解的機會也是不利的。
       
        3、企業主要預知預判自身短板,評價自身的風險,抗壓有度
       
        就此,可以舉一個真實的案例。這是一個我所曾經辦理過的吉林省吉林市的企業拆遷案件。簡而言之,通過律師介入,制定專業方案,最后從最初的一千多萬補償數額爭取到了六千多萬的補償額度,已基本達到了市場預期價格。但是被拆遷企業主認為其預期利益損失過大,想要爭取八千萬到九千萬的數額,甚至上億的補償。當時我們便給企業主提出了警醒,拆遷當中我們爭取的補償都是有事實根據,有法律依據的,不能憑空妄想,勸告企業主接受這個補償價格。但是企業家對損失預估過高,以及對自己的能力和綜合判斷過于樂觀,結果造成的對方遲遲不談了,并且由于對方換了相關的談判人員,補償款從六千多萬又減少到了一千多萬。最后,由于企業主其在其他地方又重新建廠投資,進行了大量的貸款,承受不住巨大的資金的壓力,于是在三千多萬的時候就簽署了補償協議。綜合以上案例,我們總結出,這其實就是企業主沒有把握好“見好就收”的原則,最終還是造成了一定的損失。
       
        4、企業主應充分利用好“回避”手段
       
        充分運用回避這步好棋,對可能產生的不好回答的不好做決定的,以及對可能產生的巨大沖突問題,運用回避措施,可規避相關風險。回避運用的到位,就是減少巨大矛盾的產生。減少巨大矛盾的產生,就是在創造好的和解機會。

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