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    1. 企業拆遷業務

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      2018年企業拆遷補償包括哪些?標準是什么?

      來源:北京栩銳律師事務所_10年企業拆遷維權_010-61057080   更新:2018-07-27   瀏覽:

      本文摘要:結合現有法律規定及以往的辦案經驗,如果企業選擇一次性貨幣補償,那么能得到的補償項目主要有:土地、房屋價值補償,裝修附屬物補償,停產停業損失補償,搬遷費用、搬遷損失

      近年來,隨著我國經濟的快速發展,環境狀況日趨嚴重,以犧牲環境質量為代價加快地區經濟增長的發展模式弊端逐漸凸顯,于是越來越多的企業、工廠遭遇拆遷,被迫停產停業。那么,企業因拆遷能得到哪些補償?其具體標準又是怎樣的?
       
      北京栩銳律師事務所李曉寧律師總結以往的辦案經驗認為:如果企業選擇一次性貨幣補償,那么能得到的補償項目主要有:土地、房屋價值補償,裝修附屬物補償,停產停業損失補償,搬遷費用、搬遷損失,各項拆遷獎勵費用等五項。

       1、土地、房屋價值補償

      房屋價值補償主要包含兩方面,土地區位補償價和房屋重置成新價,土地區位補償價指的是被拆遷人合法用地范圍內的土地使用權價值,主要由土地所在的區位和用途來決定,企業的土地用途一般為工業用途,雖然價值要低于住宅和商服類的土地,但因為企業的廠房、倉庫占地較大,所以在拆遷中土地區位補償價往往是很重要的一部分。

      房屋重置成新價主要指的是指一定時間、一定區域內的被拆遷房屋重置成新平均價,通俗講就是房屋的建造成本價。被征收房屋的價值應該由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。此外,根據法律規定,對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收范圍內商品房的市場平均價格。

      2、裝修附屬物補償

      所謂附屬物,是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋并具有一定用途的附屬建筑物或構筑物。一般具有以下特征:(1)依附于房屋而存在;(2)具有某種用途,且對于房屋來說是一種升值;(3)能計算其價值;(4)具有合法性。

      常見附屬物包括:圍墻、管道、水井、裝潢設施及其他附屬建筑物或構筑物。在對房屋價值進行評估時,附屬物也應一并評估。此項補償內容比較固定,彈性空間不大。
       
      3、停產停業損失補償

      停產停業損失指的企業因為拆遷不能進行正常經營所產生的所有損失,在計算該損失時不僅應當考慮被拆遷前的利潤損失,還應當考慮目前的企業業務量、客戶資源以及預期利益的損失。主要包括:

      (1)預期利益損失,例如一年可產生的預期利潤是一百萬,拆遷造成經營中斷,造成三年的停產停業損失,這樣有可能要賠償三年的損失。

      (2)違約的損失,例如企業和客戶簽訂了一百萬的合同,由于拆遷不能按時供貨,一百萬的違約成本是五萬塊,要補償企業的違約損失。

      (3)財務成本,例如向銀行貸款一百萬,每年付財務成本利息,現在由于經營斷了,財務成本是累計增加的,所以財務成本也要納入停產停業損失中。這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費,我們要糾正一下,人員安置遣散費只出現在國營企業和集體所有制企業當中,一般中小企業和私營企業都沒有,基本含在停產停業損失之列了。
       
      4、搬遷費用、搬遷損失

      企業在面臨拆遷時,搬遷費除了將企業所有的機器設備、各項生產資料、辦公用品從一個地方搬遷到另一個地方所產生的搬遷費用,還包括搬遷損失,主要是指這些機器設備、生產資料在搬遷過程中因拆、裝所造成的機器設備損失、折舊、損耗等費用。

      如果是大型企業拆遷,這部分的搬遷損失要委托專門的資產評估機構進行評估。
       
      5、各項拆遷獎勵費用

      在拆遷的過程中,拆遷人為了加快拆遷進度,往往會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷人盡早簽訂拆遷安置補償協議,搬出被拆遷房屋。各項獎勵的數額主要由具體的項目實施意見來決定。

      另外,涉及到集體企業或國有企業還有職工安置費用,主要是通過給下崗的職工繳納社會保險的方式實現。
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