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    1. 企業拆遷業務

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      企業(廠房)拆遷補償標準

      來源:北京栩銳律師事務所_10年企業拆遷維權_010-61057080   更新:2018-07-13   瀏覽:

      本文摘要:首先要講一個總體原則,拆遷補償是實物及一部分可預期的利益損失,他跟企業正常的交易和買賣是不一樣的,補償比較狹窄,最后的補償價格偏低,這個問題屬于學術互相探討的問題

             首先要講一個總體原則,拆遷補償是實物及一部分可預期的利益損失,他跟企業正常的交易和買賣是不一樣的,補償比較狹窄,最后的補償價格偏低,這個問題屬于學術互相探討的問題。在企業拆遷中,對中小企業來講一般能獲得六部分補償項目。

        一、土地使用權的區域補償價
              你所占用的土地要按照占用的性質和使用年限等來算出區域補償價,說通俗了就是土地使用權補償。那么土地使用權應該怎么補償呢?有這么幾種情況:
       
        (1)土地承包經營權。本村村民在本村的土地上承包相關的土地所衍生出來的土地承包經營權。
       
        (2)集體建設用地使用權。也就是取得集體建設用地使用權證,這可能是通過拍賣、一次性買斷等方式取得的。
       
        (3)國有土地使用權出讓劃撥的方式。經過國有土地出讓取得的工業用地的資質,或者說通過劃撥取得,這都是納入土地使用權賠償范圍。但是租賃權現在還劃定在債權的范圍內,沒有劃歸物權的形式,所以租賃權是沒有土地使用權補償的。

          二、廠房重置成新價
                 廠房重置成新價就是廠房重置后再建起來需要多少錢,被拆遷房屋拆遷時幾成新也有重置成新的問題。實踐中出現的客觀狀態有建筑物、構筑物、設施物,只要滿足正規廠房的固定形態都應該按照房屋來計算。實踐中由于房屋的結構、寬度、高度都不一樣,補償價格也不一樣。有一些廠房使用磚木結構臨時搭建的,可能不滿足四面都有墻的要求,但是用于了正常的生產經營,原則上也應該按照建筑物的房屋重置成新價標準來計算。基本上有一種廠房外在固體屬性,那么就可以按照廠房重置成新價來補償。

       
        三、停產停業損失費
        因為拆遷造成企業的停產停業損失的費用。一般情況下要滿足有營業執照、納稅登記、納稅記錄、實際經營的行為等等這些才能滿足一個正常的企業廠房進行生產經營的條件,這樣才能獲得一次性停產停業損失費。還有一個問題需要提醒大家,就是在實踐中有很多企業注冊地址和實際經營地址不一致,這是不行的,注冊地址和實際經營地址是一致的才能滿足合法的經營主體。
       
        停產停業損失應該滿足哪些補償呢?
        (1)預期利益損失,一年可產生的預期利潤是一百萬,拆遷造成經營中斷,造成三年的停產停業損失,這樣有可能要賠償三年的損失。
        (2)違約的損失,企業和客戶簽訂了一百萬的合同,由于拆遷不能按時供貨,一百萬的違約成本是五萬塊,要補償企業的違約損失。
        (3)財務成本,向銀行貸款一百萬,每年付財務成本利息,現在由于經營斷了,財務成本是累計增加的,所以財務成本也要納入停產停業損失中。
        這些是可能遭受的損失。還有很多人會問道的人員安置遣散費,我們要糾正一下,人員安置遣散費只出現在國營企業和集體所有制企業當中,一般中小企業和私營企業都沒有,基本含在停產停業損失之列了。
       
        四、裝修附屬物
        對現有建筑的添附是不可能挪動的,是按照重置費來算。實踐中一個水泵、變壓器、機器設備都納入到裝修附屬物范圍內。
       
        五、機器設備
        機器設備分為可移動和不可移動的,不可移動的機器設備跟房屋一樣要有重置成新價,可移動的機器設備補償的是搬遷費。
       
        六、搬遷費用
        就是可移動的所有附屬設施設備等要給予的搬遷費用。
             
      北京栩銳律師事務所咨詢電話:010-61057080,在企業拆遷方面有豐富的維權經驗,遇到糾紛可隨時致電咨詢我們。
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