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    1. 廠房拆遷業務

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      工業廠房拆遷為什么大多采用成本法評估

      來源:北京栩銳律師事務所_10年企業拆遷維權_010-61057080   更新:2018-12-25   瀏覽:

      本文摘要:遼寧營口的張先生兄妹幾人經營著一個家族企業,占地30多畝,國有劃撥土地,有土地使用證。廠房總面積2000多平,有房產證。之前一直自己經營,后來廠房租給別人使用,每年收取租


       
      基本案情:
       
      遼寧營口的張先生兄妹幾人經營著一個家族企業,占地30多畝,國有劃撥土地,有土地使用證。廠房總面積2000多平,有房產證。之前一直自己經營,后來廠房租給別人使用,每年收取租金。2018年遇到政府征收,總評估不到300萬。張先生對補償很不滿意,特別是土地補償標準和廠房補償標準這兩個方面:為什么劃撥土地不能按照市場價評估?廠房補償為什么不能按照商鋪標準來評估?
       
      律師分析:
       
      栩銳律師事務所律師在代理全國中小企業征拆案件過程中經常會遇到上述案例問題:工業廠房為什么不能按照市場價評估?重置成本法評估是必須的嗎?
       
          其實不難理解,如果按照重置成本法來評估,因為要扣除使用年限的折舊費用,最后得出的廠房補償確實不會很理想。但是我們要知道,企業拆遷不是單單只看廠房補償這一項,還包括其他補償項目比如土地、機器設備、地上附屬設施、搬遷費、停產停業損失補償等。這一點可以參考《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規定以及相關拆遷補償實踐中的做法。
       
          關于土地補償,結合本案來說,如果屬于國有出讓土地,前期支付了土地對價,考慮土地升值,拆遷的話,土地是要按照市場區位價來補償,比如特別是以前的老企業,由于市政擴建,現在處于城市中心,如果土地性質再變更為商業用地,那補償就更是翻倍上漲。但是本案中張先生的土地為劃撥土地,因為是國家劃撥給使用的,未支付土地對價是不能按照出讓土地給予補償的。當然如果支付了土地對價的話就另當別論。
       
          機器設備補償這方面,特別是那種高精尖的機器設備,或者是一些化工企業的露天設備,這些設備本身拆了就不能用了,也不能搬遷,搬遷就會報廢、失去價值,這種的補償相對來說就比較高,不能以搬遷費補償了事。
       
      停產停業損失這方面也是個考慮的因素,有些企業特別是那種收益比較高的企業,這塊的補償也是很可觀的,甚至可以說某些企業全看這部分的補償,比如知識產權型的企業、加油站、碼頭這類的企業,他們本身建筑面積不多,但是收益卻相當高。
       
      所以說,補償合不合理不是只看廠房這一項的補償,要將其他上述各項整體納入評估補償范圍。
       
          那么,工業廠房真的是不能按照市場價評估嗎?不是的,這個得看周邊有沒有成功的同類廠房交易案例,特別是很多廠房都是非標準廠房,就算有交易案例,也要符合同性質、同用途、同區位、同地段的要求,但是做到這一點卻非常之難,因為沒有哪兩個廠房情況是一樣的,所以一般情況下是由于不具備采用市場比較法估價的條件,并不是說不能運用該評估方法評估。但是話說回來,如果您的廠房符合條件,比如處于新興工業地帶,屬于標準廠房的話,其租售案例通常是比較多的,這種情況下是可以考慮采用市場比較法來評估的。
       
          總之,一般來說采用市場法評估的難度較大,所以采用極少。所以,工業廠房估價時采用較多的是重置成本法。因為廠房較易確定統一的重置成本價,非標準廠房重置成本價的確定主要有兩個途徑:一是參考預算價格,二是利用標準廠房的重置價格,再根據廠房的面積大小、建筑結構、高度、跨度、柱距等差異加以修正確定。就是說采用市場法評估的企業總補償價值不一定高,但是采用重置成本法評估的補償價值也不一定低,因為這得根據企業的總體狀況,綜合考慮各種因素,結合各種評估方法來最終確定企業的補償價值。
       
      相關法條:
       
      ①《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:
        (一)被征收房屋價值的補償;
        (二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;
        (三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

        市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法,對被征收人給予補助和獎勵。
       
      ②《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條  注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況,對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后,選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
       
      被征收房屋的類似房地產有交易的,應當選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的,應當選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的,應當選用假設開發法評估。
       
      可以同時選用兩種以上評估方法評估的,應當選用兩種以上評估方法評估,并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后,合理確定評估結果。
       
      第十四條  被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。
       
      被征收房屋室內裝飾裝修價值,機器設備、物資等搬遷費用,以及停產停業損失等補償,由征收當事人協商確定;協商不成的,可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。
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