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    1. 商鋪拆遷業務

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      商鋪拆近,補償價格是住房的三倍嗎?

      來源:北京栩銳律師事務所_10年企業拆遷維權_010-61057080   更新:2018-07-30   瀏覽:

      本文摘要:一般情況下,正規的商鋪用途的房屋,按商鋪補償。住宅改為非住宅(住改非),有營業執照的,可以高于住宅,但一般不會和商鋪一樣高。如果是租用的商鋪、門面,需要看是否在租

      一般情況下,正規的商鋪用途的房屋,按商鋪補償。住宅改為非住宅(住改非),有營業執照的,可以高于住宅,但一般不會和商鋪一樣高。如果是租用的商鋪、門面,需要看是否在租賃期內,首先要看租賃合同中是否有關于拆遷補償的明確約定,如果有,則按照合同約定來進行,如果沒有則只能按照法律的規定來進行,按照法律規定,承租人是有權利獲得拆遷補償的。
       
      商鋪拆遷具體的補償項目有哪些?
       
      根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條:作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:

      (一)被征收房屋價值的補償;

      (二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

      (三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

      其中,被征收房屋價值是以拆遷公告下發時的市場價為標準。所謂“市場價”就是指當時當地的房市價,最簡單的方法可參考拆遷房屋周圍的同類房屋的價格。而對因征收房屋造成停產停業損失的補償,主要根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。因各地區的經濟水平、市場環境等有所不同,具體辦法由割省、自治區、直轄市具體制定。

      下文,北京栩銳律師事務所李曉寧律師為大家作具體分析:
       
      (一)房產、建筑物及土地補償
       
      根據《條例》及各地的通行做法,對于商鋪門面等非住宅房屋的補償,一般可采取貨幣補償或房屋產權置換兩種方式。

      1、房產及其他建筑物補償

      商鋪門面的房產及其他建筑物的補償,應當以相關房產證明登記的建筑面積為計算標準。如果因為為歷史原因無法辦理相關權屬證明手續的,可以實際丈量確定面積。補償標準一般依據評估報告,主要考慮被征收房屋及建筑物的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響其價值的因素。

      2、土地補償

      商鋪門面用地方式比較復雜,除了以劃撥、出讓方式取得土地使用權外,也有大量租賃國有土地和租賃集體土地的情況。對于土地價值的補償,在《條例》中對于土地補償并沒有進行規定,實踐中也是將土地的價值綜合考慮在房產及其他建筑物的補償當中。

      (二)設備、設施補償

      設備、設施的搬遷補償價值,主要是指在設備搬遷過程中因拆卸、包裝、運輸、安裝、調試等所花費用,以及原設備基礎尚存價值的損失,即假定設備從原地拆卸下來安裝到新地點在保證其正常工作狀態和運行性能的前提下所花費的客觀合理的直接費用。設備、設施補償一般由各地根據情況進行制定。

      (三)停產、停業損失補償

      《征補條例》第二十三條規定,對因征收房屋造成停產停業損失的補償,根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。因此,對于停產、停業損失的補償標準,可依照各地制定的具體規定。一般采取先協商,協商不成評估確定或是由政府直接確定補償標準,不足部分再行評估確定兩種方式。

      (四)臨時安置補助費用及搬遷獎勵費用等

      根據《征補條例》第二十條的規定,臨時安置補助費一般是在采取產權調換并實行過渡安置方式中進行約定,具體標準由各地自行規定。
      另外,拆遷方可能會采取速遷獎勵的辦法鼓勵被拆遷企業盡早搬出被拆遷房屋,作為輔助拆遷項目高效行進的地方政策性手段,同樣具體的獎勵數額各地方制定的標準各不相同。

      (五)人員遣散及安置費用

      本部分費用《條例》中并沒有進行規定,一般可以結合商鋪的經營規模、人員構成以及后期繼續經營等具體情況,有理有據地向征收部門進行主張。一般商鋪搬遷的,需要支付單位職工停工期間的基本工資和社保費用或者相關生活補助費用。

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