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    1. 商鋪拆遷業務

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      住宅改的商鋪,遇到拆遷時的評估問題探討

      來源:北京栩銳律師事務所_10年企業拆遷維權_010-61057080   更新:2018-07-13   瀏覽:

      本文摘要:一、主要事實 山東德州的呂先生把自己臨街的一層房屋改成了糧油門市,建筑面積總共有500平方,經營了5年多,現在政府要進行城市重新規劃,呂先生的房屋被劃在了拆遷的范圍之內

      一、主要事實

      山東德州的呂先生把自己臨街的一層房屋改成了糧油門市,建筑面積總共有500平方,經營了5年多,現在政府要進行城市重新規劃,呂先生的房屋被劃在了拆遷的范圍之內,呂先生對于自己的商鋪進行征收不知道該怎么要補償?在法律上評估是怎么進行的?能否要回自己的損失?   

      二、律師分析

      住改商用房屋拆遷評估中存在的問題在房屋拆遷補償評估中,常遇到“住改商”的問題,拆遷中是按住宅進行補償還是按照商業用房進行補償,這是被拆遷人關注的問題。

      ①房屋是什么用途評估的問題。  
                                  
      在土地使用權價格上,當然應采用市場比較法。運用市場比較法估價應按下列步驟進行:收集交易實例、選取可比實例、建立價格可比基礎、進行交易情況修正、進行交易日期修正、進行區域因素修正、進行個別因素修正、求出比準價格。運用市場比較比較法估價,應準確收集大量交易實例,掌握正常市場價格行情。

      ②按照市場比較法確定土地的使用價格,存在兩個方法:

      A、直接法。直接根據市場上土地使用權出讓價格確定。

      B、間接法。根據房地產市場房地產價格扣除建筑物價格來確定。

      ③收集交易實例應包含下列內容:

      交易雙方情況交易目的、交易實例房地產狀況、成交價、成交日期、付款方式。根據估價對象狀況和估價目的,應從收集的交易實例中選取三個以上的可比實例。選取的可比實例應符合下列要求:

      A,是估價對象的類似房地產。

      B,成交日期與估價時點相近,不宜超過一年。

      C,成交價格為正常價格或可修正為正常價格。

      三、維權建議

      ①確定自己商鋪所在地的房地產類似的價格,提前做到心中有數。

      ②對自己的商鋪的土地進行確認,了解自己周邊和自己同性質的土地價格。

      ③如果拆遷方的評估和自己心里預計的金額相差很大,可以聘請專業的拆遷律師介入,對拿到高額補償有很大幫助。

      四、重點法條

      根據《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條第三款規定:“對于已經登記的房屋,其性質、用途和建筑面積,一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,處有證據證明房屋登記簿卻有錯誤外,以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑,應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。”

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