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    1. 商鋪拆遷業務

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      商鋪,門面,沿街房等遇到拆遷,如何才能爭取到最大補償?

      來源:北京栩銳律師事務所_10年企業拆遷維權_010-61057080   更新:2018-06-21   瀏覽:

      本文摘要:四年前曾在天津市區30的多公里外的郊區買下一棟爛尾別墅的馮女士,絕想不到自己的電話有一天會被打爆,買的才100多萬的小區別墅,幾天內,市場價突然漲到了七八百萬 距離天津市

      商鋪拆遷賠償項目主要是四塊:
      一是房產價值賠償;二是設備設施賠償;三是停產停業賠償.四是搬遷獎勵補償
       

        1.房產價值賠償方面主要由房產和土地使用性質決定; 商鋪房產用途一般是工業廠房和倉庫,但也有部分住宅和辦公房,具體以房產證登記為準;土地使用性質也一般是工業用地.所以房產價值基本比較固定,對此彈性空間不大.基本以拆遷部門指定的房地產評估有限公司評估價值為參考值.
        2.設備設施賠償方面爭議最大.主要是由于以下幾個原因:一是政府拆遷政策和一般操作規程對此項目是適當賠償,而不是充分賠償;二是沒有中介機構能夠進行專業評估,無法出具評估報告;三是被拆遷方無法提供大量詳細的損失資料;所以雖然現在已有拆遷單位委托資產評估有限公司進行此項目評估,但評估價值與商鋪實際損失差距較大.
        3.停產停業賠償方面在國內處理上有不同標準.有些省份補償標準是每平方米300-400元,有些省份是一半,有些省份是沒有賠償.屬于可以協商部分.
        4.搬遷獎勵賠償是固定的,基本上是每平方米一百九十元左右,還要看各個地區的標準。
        無形資產的賠償爭議是最大的,一般在實踐操作中比較困難.理論上是存在的,但舉證和認可有比較大的難度,基本上是通過上述四塊賠償的充分賠償來補充.


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      我們所代理的企業拆遷部分案例http://www.cqwq01.com/list/22.html

           
           

        
             商鋪拆遷補償方式主要分為兩種:貨幣補償和產權調換。
      咨詢律師

              北京栩銳律師事務所咨詢電話:010-61057080
        1.:貨幣補償。貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價,生成有據可循的多元組成的補償金額。有三種法定評估依據:市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格,是由符合規定的專業估價機構,根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,選用適宜的估價方法,并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上,對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
        商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格,由相關部門每季度定期匯總測定并公布。
        重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術,按估價時點的價格水平,判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。
        2:產權置換。產權置換也被稱作產權調換,根據評估方法不同,有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序,通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估,之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎,在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。
        產權置換分為兩種形式:異地安置。指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因,不能進行回遷安置,只能選擇在其他地塊上新建安置房,再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。
        回遷安置。回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置,通過產權置換比例完成回遷安置。
       

        【案例解讀】商鋪遇到征收,如何保障評估價格最大化咨詢律師

             【導讀】某商鋪業主,擁有近300平方米的商鋪,位于某市某街道繁華地段。因城市規劃修建地鐵,該商鋪位于征收范圍內,正好是規劃后的地鐵站某站的站臺處。該商鋪業主與政府未談妥價錢,置換房屋位置或是偏遠或是剛剛開始挖地基也不合適,隨之是其他業主逐漸搬離,唯獨剩下該業主未搬。因雙方未達成一致的補償意見,先是對評估機構的篩選、然后是評估方法等未達成一致,后商鋪業主提議置換未成。雙方就一直這樣僵持著,而地鐵工程就也這樣一直被拖延著無法進行。隨后政府對該商鋪業主作出了《房屋征收補償決定》。該商鋪業主向當地的市政府提起行政復議后向當地中級法院起訴。
        該案例中商鋪業主的補償經歷可謂一波三折,但最后還是被強制拆除。對于類似該商鋪業主的情形,北京栩銳律師事務所(免費咨詢:010-61057080)提醒業主,做專業的事情要咨詢專業人士的重要性。并且可以對被拆遷人的預期利益很好的估算,指導補償談判技巧。提示被拆遷人需要積極選擇評估機構、評估方法的確定的合理性、積極配合政府的征收行為。
        【案情介紹】2001年,某業主花110萬元購買了位于某市某路繁華地帶這個商鋪。該商鋪近300㎡,因為地段好,10多年來一直被某銀行租用。
        2013年10月,該商鋪業主得知消息,其商鋪被劃進了政府拆遷征地范圍。政府征收這棟樓,是因為要修建某地鐵修路,而該業主的商鋪所在的位置,計劃中就是地鐵某站的出入口。而就在房子被征收半年前,其剛剛跟銀行續簽了3年約,租金每年60多萬元。可現在房子要拆,每年60多萬元的租金也就沒了,損失比較大。因為要修地鐵,周圍的房子都漲價了,商鋪業主希望政府能給自己一個合理的補償。政府給的補償報價是1500多萬元(5萬多元一平方米),即每年最高的收益60萬左右計算25年來計算。商鋪業主打聽到自己周圍的商鋪兩年前的成交價近8萬元,相鄰馬路上正在出售的商鋪價格是10萬元。按這個價格算,其商鋪近300平方米,再加上原來的裝修費和租金的損失,總價應當在3000萬元以上。
        某區政府組織這棟樓全部97戶業主投票,從12家機構里選出的一家,最后由這家機構做出的評估,保證鑒定機構的選擇公平和公正的。但某商鋪業主沒有看到貼在商鋪的外墻上的通告,被默認同意選擇了評估機構。其次就是評估方法的選定,評估機構對房產價值評估有多種方法,最常見的是根據市場成交價,需要至少3個交易樣本取平均值,如果沒有成交價可參考,就根據房屋的租金收益核算。該商鋪業主處于繁華地段,租金高,沒人愿意賣商鋪,修地鐵消息傳出后就更沒有商鋪出售,該商鋪業主提到的參考項目,評估機構認為不具有參考價值。該商鋪業主對評估機構的選定開始產生異議。建議用市場比較法,合每平方米9.3萬左右,用收益法是合8.8萬左右。覺得這樣評估才基本合理。如果按這樣評估,整個商鋪的價值應該是2600萬元左右,把這些補償加在一塊,絕對超過3000萬元。但是這樣的結果政府并不認可。該商鋪業主拒收評估報告,政府就在當地居委會和公證機構的見證下,把評估報告貼在她家商鋪墻上,算送達了。雙方就一直這樣僵持著,這棟樓的其他96戶業主先后搬走了,到了2014年1月份,這棟樓只有該商鋪一家沒和政府達成協議。而地鐵工程就也這樣一直被拖延著無法進行。
        2015年4月某區政府正式對該商鋪的業主下達了《房屋征收補償決定》,政府派員去送達時,該商鋪業主拒不簽收。后工作人員就在當地居委會和公證機構的見證下,把評估報告貼在該商鋪家的商鋪墻上,算送達了。該商鋪業主認為當初拒絕在政府的評估報告上簽字,評估報告就沒有生效,其沒有在《房屋征收補償決定》的送達回證上簽字,該《房屋征收補償決定》也就沒有生效。
        該商鋪業主依法向某市人民政府申請行政復議,不久被駁回。2015年10月,向某市中級人民法院提起行政訴訟,請求撤銷某市人民政府的行政復議決定和某區人民政府做出的《房屋征收補償決定》。認為某區政府做出的具體行政行為程序不合法。
        【案件評析】該案例中,商鋪業主對法律常識的認識錯誤:1、認為不簽字即未送達,不生效。
        首先該商鋪業主主觀認為只要沒有對評估方法簽字,則對其不發生效力。其次是對《房屋征收補償決定》的送達拒絕簽字變認為對其不發生效力。對于文書的送達,政府機關,可以公告送達,亦可以在居委會和公證機構的見證下,把評估報告貼在她家商鋪墻上留置送達。都是合法的送達方式。
        2、對評估機構的選定的認識錯誤。
        對評估機構的選擇,既然政府組織從當地12家評估機構中,由該棟樓房的97戶業主公開公平的選擇,是合理的方式。該商鋪業主認為沒有通知其參與就對其不發生效力是認識錯誤。
        《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規定“房地產價格評估機構將由被征收人,也就是業主在規定時間內協商選定。若是協商不成,再由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定,或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。費用一般都是由征收部門的委托人來承擔。”
        3、對于評估方法的選定,《國有土地上房屋征收評估辦法》中,同時可以采用市場法、收益法、成本法、假設開發法等一種或者多種方法進行評估。該案例中更多的是要對該商鋪地段價值的體現來考量其補償金額。對本案例中的情形,應當合理的考慮其商鋪地段、每年的租金收益,再接個評估方法的幾種方法,合理估算其損失,達到雙方協商的雙贏。

      【案例分享】挽救瀕臨強拆的商鋪,我們是怎么維權的?咨詢律師

             清晨的咨詢:商鋪面臨強拆,情況十分緊急
                周五北京的清晨,這座城市仿佛還沒有從寒冷的冬夜蘇醒,時鐘指針顯示此時為8點40分,還沒到上班時間,一陣急促的電話鈴聲打破了栩銳律師事務所的安靜氣氛,提前到辦公室的吳律師接起了這個咨詢電話,電話那邊傳來了一位略顯焦急自稱姓林的中年男士的聲音,說是自己的店馬上要被強拆了,請求幫助。吳律師先安撫了這位林先生的情緒,然后才細細的詢問案情。
      案情實況:拖延應對拆遷,被下《拆遷裁決書》
              原來,林先生在西安某縣用臨街的商鋪開了家小飯店做些特色菜招待外地游客,由于距離熱門景點有些距離,生意一直不算紅火但是勉強也夠一家人過上小康生活。不惑之年的林先生本以為這輩子就這樣做個小老板終老了,不曾想人在家中坐,禍從天上來,兩年前該縣宣布打造特色旅游一條街,要對林先生所在街道進行拆遷,而后重新規劃開發。但是在對原商家的補償方面,政府給出的價格很低,經過一年多的協商談判,大部分商家在拿到補償后簽字搬遷了,而林先生因為自家的經營面積很大,卻只能拿到較低的補償所以一直沒有簽字同意拆遷,就這樣又拖了近一年,直到周五那天一大早,西安市某縣房屋管理局送來了《拆遷裁決書》,要求林先生七日內搬遷,否則將對其實施強制拆除。林先生這才慌了神,緊忙打電話向我所求助,律師在聽完敘述之后,認為情況已經非常緊急,林先生一直拖延已經錯過了律師介入的最佳時期,現在房子隨時可能被強拆,首要事務就是要保住房子。
           緩兵之計:發起行政復議,拖延強拆步伐
             時間刻不容緩,吳律師當即決定帶著合同親自趕往西安,先是與林先生簽訂委托合同,然后馬不停蹄的向該縣人民政府提起行政復議。在復議申請中,吳律師指出該縣房屋管理局做出的《拆遷裁決書》沒有合法的依據,是在沒有進行實際調查的情況下做出的,請求縣人民政府撤銷其決定。但是政府隨即回應說是該裁決事實清楚,所用法規明確,是合法有效的文件,不同意撤銷裁決書。這種情況不出吳律師意料,在行政復議中這種情況是經常發生的,因為這個拆遷本就是出自縣政府的規劃,他們自然也不會跟自己唱對臺戲反對自己的決定。之所以提出這個行政復議,目的只是為了先保住林先生的房子,根據《行政強制法》的有關規定,在行政復議和訴訟期間,相關部門是不能對涉案房屋進行強制拆除的,這是一招緩兵之計。
      行政復議的程序走完,律師這邊證據已經收集的八九不離十了,復議結果一出來,就意味著房子的“護身符”要過期了,吳律師授意李先生以縣房屋管理局為被告提起行政訴訟,請求法院判決縣房屋管理局作出的《拆遷裁決書》無效。
            雷霆一擊:提起行政訴訟,保障商鋪免遭強拆
              在庭審中,吳律師逐條逐句的指出縣房屋管理局的這個《拆遷裁決書》中不合法之處,首先是其在作出裁決書之前,并沒有依法對涉案房屋進行實地勘察,有沒有相關當事人簽字認可;第二將經營性房屋按照住宅來裁決;第三沒有在裁決書中為當事人提供可選的拆遷補償方式等等一共十一條。對方工作人員面對吳律師的質問訥訥而不能言,因為其程序和行為違法是真實存在的,不容狡辯,縣房屋管理局沒有按照法律規定進行審查,違法作出裁決是客觀事實。
      最終,法院認可了吳律師的觀點,依法作出判決,撤銷縣房屋管理局作出的《拆遷裁決書》,本案取得了第一個階段性的成果,解除了李先生房屋被強拆的風險。而在征收拆遷的案件中,只要房子還在手里,就等于握住了一張“王牌”,拆遷方拆也拆不得,就只能坐下來協商了,后續的補償談判中可發揮的余地就非常之大,相信本案很快就會取得突破性進展。
            律師提醒:征收拆遷維權還是要趁早
            征收拆遷特別是商鋪的征收拆遷案件不同于其他案件,律師介入的越早,可操作性空間越大,如果被征收拆遷人只是一味的采取拖延戰術,越到后面可談判的空間越小,一旦被強拆掉了,就等于將主動權拱手讓人,可爭取的補償數額就小了。即使是像本案一樣律師趕在強拆前介入了,首先要做的也是花上大量的時間精力去保住商鋪不被強拆,之后才能開展補償方面的工作,這其中變數就大了。因此吳少博律師建議大家遇上這類的征收拆遷問題的時候,如果對補償不滿意,一定要盡快的聯系律師,用專業的法律手段來維護自己的權益。


         【案例分析】已經被強拆的商鋪門面怎么維權咨詢律師
            基本案情:長安區郭杜南街個體經營戶與西安強源置業有限責任公司(以下簡稱西安強源)簽訂租賃合同,租賃該公司位于長安區郭杜南街67號的臨街門面,合同期為五年。2015年12月,該西安強源將在臨街門面里側大院出租,建一處大規模的建材市場,定名為“西安城南家居建材城”,該建材市場未經過政府土地、規劃部門審批,屬于違規開發。  
            2016年3月初以來,該西安強源在未經協調補償的情況下,要求承租戶搬離,并多次強行拆遷租戶的樓,租賃戶們予以阻止,并告知當地政府,政府部門勒令其停止違法行為,完善相關拆遷手續后方可施工,但西安強源置業仍不予理睬,政府工作人員走后又繼續開始拆遷。上周末該公司雇傭工人又開始強拆門面,承租戶們多次阻止無果,并向郭杜街辦及長安區安監局等相關部門反映后,強拆時斷時續。因拆遷手續沒有辦理,更沒有圍擋隔欄,長安區安監局在昨日上午向該公司下發了“停止拆遷通知書”,但今日上午工人又開始工作,從樓上墜落的磚塊碎石,時刻威脅路人。強源置業還從昨日開始切斷水電,使承租戶不能正常運行,強迫租戶們搬遷。  
          房屋“強拆”和該公司的“強拆”性質一樣嗎?  
           土地征收、房屋征收的“強拆”與上述案件強源置業的“強拆”雖然形式上非常相似,但是其實是兩種性質不同的法律關系,一種是私法性質的強拆,一種是公法性質的強拆。  
           土地征收、房屋征收的“強拆”,首先,明確一下土地征收的概念,土地征收是指國家為了公共利益需要,依照法律規定的程序和權限將農民集體所有的土地轉化為國有土地,并依法給予被征地的農村集體經濟組織和被征地農民合理補償和妥善安置的法律行為。而強拆一般指是經過法定程序對違章建筑物實施的,符合法律的實體和程序規定的強拆,是符合法律規定的,是一種因行政活動而產生行政法律關系。我們通常所說的行政法律關系,是指受行政法律規范調控的因行政活動(權力活動與非權力活動)而形成或產生(引發)的各種權利義務關系。這種法律關系即應包括在行政活動過程中所形成的行政主體與行政相對人之間的行政法的上的權利義務關系,也應包括因行政活動而產生或引發的救濟或監督關系。而土地征收中的強拆,主要強調的是第一種。  
            針對這件強拆案件有什么法律觀點呢?  
            案例中的強行拆遷是一種民事法律關系,主要受私法調整,第一,是體經營戶與西安強源置業有限責任公司簽訂租賃合同關系,西安強源置業有限責任公司,在合同期間內,違反合同的約定,要求承租戶拆遷的行為,是基于合同法律關系,受合同法調整,;第二,該西安強源在未經協調補償的情況下,要求承租戶搬離,并多次強行拆遷的行為,也屬于民事侵權行為,其救濟、補償途徑主要是民事訴訟。  
      如果我們遇到的是暴力拆遷的行為,吳律師也給我們提供了幾點應對辦法。  
              強制拆遷如何應對?
              如果我們面對的是違法的強拆,即主體及強拆的程序均不合法的強拆,如村委會組織的強拆,幫拆等,都是不合法的強拆行為。我們需要做的有以下幾點:  
              強制拆遷應對方法--保留證據  
              如果不得不面臨拆遷方的非法強拆,那么首先要做的一件事情就是保留證據,也就是通過拍照、錄像甚至是公證的方式證明房屋存在的現狀。只有及時做好取證和證據的保存,我們才能在遇到違法強拆時不至于慌了手腳,不至于在廠房、設備被毀損后不能證明我們被偷拆了,不能證明我們被偷拆后的損失;才能在向警方報警時,有讓警方不得不立案偵查的砝碼。  
              強制拆遷應對方法--不搬家,堅守陣地  
              有的被拆遷戶或企業一看見強拆通知,馬上想到的是我沒有能力和政府對抗到底,一旦強拆,損失必然慘重,所以把能搬的東西都先搬走。其實這是錯誤的,這會給拆遷方釋放一個信號,我們的心理承受能力已經到了底線,我們沒有勇氣也不打算抵抗到底。  
              強制拆遷應對方法--舉報投訴  

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