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    1. 商鋪拆遷業務

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      商鋪門面遇到拆遷如何進行維權

      來源:北京栩銳律師事務所_10年企業拆遷維權_010-61057080   更新:2018-07-16   瀏覽:

      本文摘要: 在實踐中有很多企業是臨街,必然要有一部分是企業或廠房是和路面連接的,形成一種商鋪門面的形式,然后租賃出去或自己進行商鋪使用價值的利用,也就是實際經營的行為。這就叫自然形

               在實踐中有很多企業是臨街,必然要有一部分是企業或廠房是和路面連接的,形成一種商鋪門面的形式,然后租賃出去或自己進行商鋪使用價值的利用,也就是實際經營的行為。這就叫自然形成的商鋪和門面,這種情況在拆遷中如何補償呢?
        
        第一種證照齊全,并且取得了營業執照可以對外經營,在傳統的觀點中就是一個臨街商鋪,基本滿足了門面房的客觀要件,只不過沒有取得商鋪的房產手續,這樣就應該參照門面房的價格進行補償。
        
        第二種就是沒有房產證和土地證是租賃的房屋或者租賃的土地自建的房屋,但是對外產生一種商業經營的行為,實踐中如何來補償,原則上就不能上一種情況來補償,因為補償價值大部分都在土地上,取得土地使用權才能按照實際狀況來進行參考補償,但是這個情況主要是按照你的經營情況來進行補償。除了廠房的重置成新價對你產生的商業經營行為,也就是咱們所講的經營利潤和停產停業損失可以給予一定的補償。
        
        第三種就是完全租賃,房子是房東所建,然后租賃過來后適當改造形成商鋪經營的形式,原則上是適當給予停產停業損失補償和室內裝修附屬物的補償。這種是完全達不到按照商鋪來補償的。
        
        商鋪的補償方式
             
             商鋪拆遷補償方式一:貨幣補償貨幣補償是通過不同的法定依據由專業的評估機構對被拆遷房屋進行專業的估價,生成有據可循的多元組成的補償金額。有三種法定評估依據:市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格,是由符合規定的專業估價機構,根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,選用適宜的估價方法,并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上,對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
        
        商品房交易均價是指同區域同類型普通住宅商品房交易平均價格,由相關部門每季度定期匯總測定并公布。
        
        重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術,按估價時點的價格水平,判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。
        
        二:產權置換產權置換也被稱作產權調換,根據評估方法不同,有兩種置換方式。價值標準產權置換指的是依照法定程序,通過對被拆遷人房屋的產權價值進行評估,之后再以新建房屋的產權予以價值的等價置換。面積標準產權置換指的是以房屋建筑面積為基礎,在應安置面積內不結算差價的異地產權房屋調換。
        
        產權置換分為兩種形式:異地安置。指由于開發商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因,不能進行回遷安置,只能選擇在其他地塊上新建安置房,再通過產權的增減盡量以等價價值做到產權置換。
        
        回遷安置。回遷安置是指開發商拆遷重建項目能夠完成回遷安置,通過產權置換比例完成回遷安置。
        
        三:商鋪拆遷補償的標準(北京栩銳律師事務所免費咨詢:010-61057080)
       
             1、搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用。
        
        2、基于拆遷政策發生的獎勵費用,包括速遷費、拆遷獎勵費等。需要看到拆遷協議,才能確定拆遷是否合法,以及能索要哪些賠償。
        
        3、拆除非住房住宅房屋造成停產停業的,也將得到補償:拆遷房屋造成停產、停業的,在規定的過渡期限內,按照所涉及的在冊工人數或者工商營業執照登記的實際從業人數給予一次性最低工資補償。
        
        其中過渡期18個月以內的,補償6個月;過渡期18個月以上24個月以下的,補償10個月;由于拆遷人的責任延長過渡期限的,從逾期1個月起每逾期1個月,補償1個月。拆遷房屋造成停租的,按房管部門核發的《房屋租賃證》所載明的租金標準的50%補償,直至回遷。
        
        法律依據:2011年3月國務院頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》中第十七條第三款、第二十三條分別規定,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
        
        第二十三條 對因征收房屋造成停產停業損失的補償,根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
        
        拆遷房屋造成停產、停業的,在規定的過渡期限內,按照所涉及的在冊工人數或者工商營業執照登記的實際從業人數給予一次性最低工資補償。其中過渡期18個月以內的,補償6個月;過渡期18個月以上24個月以下的,補償10個月;由于拆遷人的責任延長過渡期限的,從逾期1個月起每逾期1個月,補償1個月。 拆遷房屋造成停租的,按房管部門核發的《房屋租賃證》所載明的租金標準的50%補償,直至回遷。
        
        如果和租賃方合同有約定,按約定辦理。2.無約定,根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》第十三條第二款,“拆遷租賃房屋的,拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議”,你可要求同拆遷人及租賃方商談補償事宜。具體標準,要看你所在城市的城市拆遷辦法。

           
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