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    1. 違章建筑

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      “無證建筑”拆遷補償問題

      來源:北京栩銳律師事務所_10年企業拆遷維權_010-61057080   更新:2018-08-29   瀏覽:

      本文摘要:一、無證建筑違章建筑 在法律領域,無證建筑不等同于違法建筑。所謂違法建筑,是指未經規劃土地主管部門批準,未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證,擅自建筑的

      “無證建筑”拆遷補償問題

      一、無證建筑≠違章建筑

       

      在法律領域,無證建筑不等同于違法建筑。所謂違法建筑,是指未經規劃土地主管部門批準,未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證,擅自建筑的建筑物和構筑物。而所謂無證建筑是指未經登記建筑,實踐中又被稱為“無證房”。
       

      自2011年《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱征收條例)施行以來,征收拆遷工作中遇到了不少問題,實踐中大量存在的未經登記建筑的問題,成為拆遷工作中難點。
       

      二、案情回顧
       

      江西省上饒市張先生的企業是通過政府招商引資而來,成立于2000年,自建了8000平米的廠房,有國有工業用地使用證,依法進行工商登記并取得了納稅登記證等合法手續,主要經營服裝加工制作,生意一直很好。
       

      然而,2016年6月突然收到了政府張貼的通知,該企業被劃定在征收拆遷范圍內,要求盡快搬遷撤離,在與政府交談的過程中,政府稱因該企業未取得產權證,屬于違章建筑,補償問題要先拆除后給補償,這令張先生很難接受,于是通過網上查找到北京栩銳律師事務所,通過前期的咨詢后決定北上求助支持,經過與李曉寧主任面談后張先生對自己企業的補償問題更加有了信心,當即決定委托北京栩銳律師事務所團隊承辦此案件。我們團隊接過案件后立即啟動工作,采取多種手段施壓,談判和訴訟等等交叉進行,此案件經過為期不到兩個月時間成功獲得滿意補償。
       

      三、律師分析
       

      本案中,張先生的企業存有一定歷史遺留問題,廠房建設年限較早,政府就以企業未依法取得產權證為由定性為違章建筑,企業是否屬于違章建筑,按照法律程序先認定,有事實、理由依據,告知行政相對人依法享受的陳述、申辯的權利,多數無證建筑都是存在有一定歷史的,因行政機關部門監管不到位所造成的,之所允許企業存在這么多年,企業有依法納稅,政府也是有責任的,為此,既然不是企業自身有過錯,那么,拆遷造成的企業損失應由政府來買單。
       

      (一)未經登記的建筑在調查、認定和處理過程中,涉及多個執法機關的多個執法行為
       

      如,規劃部門的認定行為、房屋拆遷行政主管部門的拆遷行政許可行為和房屋拆遷行政裁決行為、房屋登記管理部門的房屋登記行為、縣(區)級政府和城市綜合執法部門的行政強制拆除行為、法院的司法強制拆除行為、規劃、國土、建設、房管等部門的信息公開行為、公安部門的治安管理行為等等是否在執法過程中遵循法律規定,依法行政。
       

      實踐中,未經登記建筑主要包括以下幾種情況:一是未經規劃部門許可所建造的建筑,如未取得規劃部門核發的建設工程規劃許可證建造的房屋,或者超過建設工程規劃許可證規定的建造范圍之外建造的建筑。二是未經國土資源部門許可所建造的建筑,如非法占用農用地、耕地建造的建筑物。三是未經建設部門許可所建造的建筑,如未辦理建設工程許可證所建造的建筑。四是未經房屋產權登記部門登記的建筑,如為了規避稅費故意不登記,或者因為行政區劃調整等客觀上無法辦理登記等等。五是未經其他有權部門許可所建造的建筑物或者構筑物,如違反公路法第五十六條第一款的規定,未經公路行政主管部門的批準,在公路兩側建筑控制區內所建造的建筑。
       

      (二)關于存在的行政爭議
       

      隨著我國經濟快速發展,城市化進程加快,外來人口大量涌入,對居住住房和就業用房的巨大市場需求在短時間內迅速形成,原有房屋無法滿足市場需求。
       

      首先,經濟利益驅使,用于自營或用于出租,獲取經營收入及房租利潤。
       

      其次,審批程序繁瑣,期限漫長,加之大部分群眾法律意識不強,導致手續不齊無法申領房產證的情況時有發生。
       

      最后,執法機制不健全。未經登記建筑的調查、認定和處理涉及規劃、國土、建設、房管、城市綜合執法、鄉(鎮)政府等多個執法部門,部門之間相互推諉、行政不作為和行政亂作為的情況時有發生。
       

      (三)涉及法律關系復雜
       

      未經登記的建筑在法律性質上是沒有經過有權機關認定的,可能是違法建筑或者違章建筑,也可能是合法建筑。即使是違法建筑,違法的嚴重程度也有不同,有的違法程度較輕,如僅僅是沒有辦理房產證,有的違法程度較嚴重,如違反法律禁止性規定的,即使是合法建筑,認定為合法的依據和理由也各不相同。正是因為未經登記建筑的法律定性較難,導致個別執法機關簡單執法、粗暴執法、一拆了之,從而引發矛盾糾紛。因此不能依照現有法律去判斷原先建造的未經登記建筑的合法性,要根據不同的未經登記建筑的形成原因和建造時的法律法規及政策規定,具體問題具體分析,來判斷未經登記建筑的合法性及權屬狀況。
       

      未經登記建筑的形成原因較為復雜,故導致未經登記建筑在調查、認定和處理階段,存在大量事實和法律方面的難題。 如集體土地上少批多建問題、歷史建筑的認定及補償問題、違法建筑的認定及補償問題等等。但是,在這里對“無證建筑”拆遷房屋,不能“一刀切”以違章拆除且不予補償,因“法不溯及既往”原則,以及法律適用上,考慮一定歷史因素,依據我國《征收補償條例》相關法條規定,對企業要給予合理合法補償。

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