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    1. 違章建筑

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      租賃的廠房屬于違章建筑,租賃合同有效嗎?

      來源:北京栩銳律師事務所_10年企業拆遷維權_010-61057080   更新:2018-07-13   瀏覽:

      本文摘要:(一)主要事實 2016年浙江溫州某區的吳某租用張某的門面用于商鋪經營,簽訂了租賃合同。經營至2017年年底遇到政府拆遷,被定為違章建筑,不予補償。后來吳某得知該門面是張某在

      (一)主要事實

      2016年浙江溫州某區的吳某租用張某的門面用于商鋪經營,簽訂了租賃合同。經營至2017年年底遇到政府拆遷,被定為違章建筑,不予補償。后來吳某得知該門面是張某在09年建設的,當時并沒有依法申請相關的規劃審批手續。

      (二)律師分析

      隨著現代經濟的發展,房屋租賃合同糾紛日益增多,尤其是一些違章建筑的租賃糾紛,有愈演愈烈的趨勢。

      但是關于違章建筑的租賃合同的效力問題,一般認為根據合同法精神,租賃合同本身應該是有效的,但是雖然合同法沒有明確規定租賃合同中的出租人應該是所有權人,但依據《城市房地產管理法》第五十三條:房屋租賃,是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。所以這里租賃合同中出租人應該是出租物的所有權人,而且《城市房屋租賃管理辦法》第六條對于房屋能否出租有明確規定。況且一些地方性法規也都有明文規定違章建筑不得出租。所以可以說,我國的立法例是不承認違章建筑租賃合同的效力的。

      其次,從占有方面來看,這里違章建筑的占有也只是一種事實狀態,是一種無權使用,與所有權之使用權能是不相同的,而所謂收益,因為沒有權利依據,也是一種不當得利。綜上所述,違章建筑的租賃合同因為違反法律的強制規定應該是無效的。

      至于這種情況遇到拆遷承租人有沒有補償,我個人認為應當是沒有的。原因如下:雖然承租人租賃時并不知情,屬于善意第三人,其已經與房屋所有人簽訂了長期性的租賃合同進行經營性活動,但是如果向出租人,也就是被拆遷人主張,可出租人同樣也是得不到任何拆遷補償的違法者;向規劃部門主張國家賠償,可承租人又沒有這一資格。因此,在這種情況下,被拆遷人和作為拆遷利害關系人的承租人的利益都會受到極大損害,且難以獲得妥善的救濟。

      (三)維權建議

      (1)協商。和房東協商,要求退還已交的剩余期限租金。

      (2)協商不成,向法院提起訴訟。起訴要求確認合同無效,返還已交的剩余租期租金。這里不能要求主張返還全部租金,因為雖說合同無效,但是事實上承租人也已實際使用了其房屋,這種事是狀態是不能消除的。所以這種主張有很大可能法院會不予支持。

      (四)重點法條

      《城市房地產管理法》第五十三條:房屋租賃,是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。

      《城市房屋租賃管理辦法》第六條:有下列情形之一的房屋不得出租:(一)未依法取得房屋所有權證的;(二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(三)共有房屋未取得共有人同意的;(四)權屬有爭議的;(五)屬于違法建筑的;(六)不符合安全標準的;(七)已抵押,未經抵押權人同意的;(八)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;(九)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

      在目前的情況下,對于違章建筑的拆遷而言,被拆遷人只有被拆遷的主體資格,但沒有被補償的主體資格,而租賃該違章建筑的承租人就更不具有拆遷補償利害關系人的資格了。

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